La caution — ou dépôt de garantie — est l’un des points les plus litigieux entre propriétaires et locataires. Le propriétaire peut-il retenir pour un appartement “pas assez propre” ? Est-ce que les traces sur les murs, une cuisine grasse ou des vitres encrassées justifient une retenue ? Voici ce que dit la loi, point par point.

Ce que la loi dit sur la restitution de la caution

Selon la loi du 6 juillet 1989 (article 22), le locataire doit restituer le logement dans l’état dans lequel il l’a reçu, déduction faite de l’usure normale liée au temps et à l’usage.

Le propriétaire peut retenir sur la caution uniquement pour :

Des dégradations anormales causées par le locataire
Le défaut de nettoyage si le logement est rendu dans un état de saleté non conforme à l’état des lieux d’entrée

Ce qui ne justifie pas une retenue : la vétusté, l’usure normale, ou ce qui n’était pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée.

La distinction fondamentale : usure normale vs dégradation

C’est là que naissent la majorité des litiges.

Usure normale — à la charge du propriétaire

L’usure normale est inévitable avec le temps et l’usage ordinaire du logement. Elle ne peut pas être facturée au locataire.

Exemples concrets :

Peinture légèrement ternie après plusieurs années (encrassement dû à l’air, à la lumière)
Légères rayures sur un parquet après une occupation longue
Joints de robinetterie ou de carrelage dégradés par le temps
Poignées de placard légèrement usées
Ampoules grillées

Grille de vétusté : depuis le décret du 30 mars 2016, les bailleurs et locataires peuvent intégrer une grille de vétusté au bail. Cette grille fixe la durée de vie des équipements et le pourcentage de dépréciation annuel. Elle protège les deux parties en objectivant les retenues.

Dégradation anormale — imputable au locataire

Une dégradation anormale résulte d’une négligence, d’un mauvais usage ou d’une dégradation volontaire.

Exemples concrets :

Murs souillés de traces grasses, marques nombreuses, trous non rebouchés
Four et plaques de cuisson recouverts de graisse accumulée
Salle de bains avec tartre et moisissures dus au manque d’entretien
Vitres brisées ou rayées
Moquette brûlée, tachée de façon irréversible ou fortement dégradée
Parquet abîmé par l’humidité (plantes en pot sans soucoupe, etc.)
Logement rendu dans un état de saleté général non conforme à l’entrée

Ce que le propriétaire peut retenir au titre du nettoyage

Oui, le propriétaire peut retenir sur la caution pour défaut de nettoyage — mais sous conditions strictes.

Conditions pour une retenue légale

1. La preuve documentée

L’état des lieux de sortie doit mentionner précisément les défauts de propreté constatés (et pas seulement “sale”). Des photos datées sont indispensables. La comparaison avec l’état des lieux d’entrée doit être possible et objective.

2. Une facture professionnelle

La retenue doit être justifiée par une facture d’une entreprise de nettoyage ou au minimum un devis détaillé. Les tickets de caisse de produits ménagers ou une attestation sur l’honneur ne sont pas suffisants en cas de contestation.

3. Un montant proportionné

Le montant retenu doit correspondre au coût réel de la prestation. Un appartement de 40 m² demandant un nettoyage de fond représente entre 120 et 250 € selon l’état — une retenue de 500 € pour le même logement serait contestable.

Ce qui est typiquement retenable

Élément	Retenable si…
Nettoyage cuisine (dégraissage four, hotte, placards)	État nettement dégradé vs entrée
Nettoyage salle de bains (tartre, moisissures joints)	Entretien manifestement négligé
Nettoyage sols (encrassement, taches)	Saleté non conforme à l’entrée
Nettoyage vitres	Pas toujours — dépend de l’état d’entrée
Nettoyage général	Si logement rendu “sale” de façon documentée
Rebouchage trous dans les murs	Toujours si trous non prévus à l’entrée

Ce que le locataire doit faire avant de partir

Pour éviter toute retenue liée à la propreté, le locataire a intérêt à restituer le logement dans un état de propreté impeccable.

La checklist de propreté minimale

Cuisine :

Dégraissage complet du four, des plaques et de la hotte (filtres inclus)
Nettoyage intérieur du réfrigérateur (joints inclus)
Façades de meubles, plan de travail, évier
Intérieur des placards et tiroirs

Salle de bains :

Détartrage douche ou baignoire, lavabo, robinetterie
Nettoyage des joints de carrelage
WC intérieur et extérieur

Pièces de vie :

Sols lavés (pas juste balayés)
Vitres intérieures propres
Rebouchage des trous dans les murs
Dépoussiérage des plinthes, interrupteurs, prises

Nettoyage professionnel : quand c’est la meilleure option

Si vous avez occupé le logement plusieurs années, ou si l’état général est dégradé, faire appel à un professionnel est souvent la solution la plus sûre. Vous obtenez une facture, le travail est fait correctement, et vous évitez toute contestation. Le coût du nettoyage professionnel est généralement inférieur à ce que le propriétaire retiendrait.

Les délais à respecter pour les deux parties

Pour le locataire

Restitution des clés à la date de fin de bail
Réalisation de l’état des lieux de sortie de façon contradictoire (en présence du propriétaire ou de son mandataire)

Pour le propriétaire

30 jours pour restituer la caution si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée
60 jours si des retenues sont effectuées
Au-delà : pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard

Les déductions doivent être accompagnées de justificatifs (devis ou factures) et transmises avec le décompte.

En cas de litige : les recours

Si le locataire conteste les retenues :

Mise en demeure par courrier recommandé : c’est la première étape
Commission départementale de conciliation : gratuite, non obligatoire mais recommandée avant d’aller au tribunal
Tribunal judiciaire de proximité : pour les litiges inférieurs à 5 000 € (procédure simplifiée)

Le locataire dispose de 3 ans pour contester une retenue abusive.

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FAQ — Caution et nettoyage fin de bail

Le locataire peut-il nettoyer lui-même sans facture ?

Oui — mais si le propriétaire conteste la propreté lors de l’état des lieux, le locataire ne pourra pas justifier d’une prestation professionnelle. Sans facture, la retenue du propriétaire est plus difficile à contester car aucun travail comparable ne peut être opposé.

Un propriétaire peut-il retenir pour de la vétusté ?

Non. La vétusté est à la charge du propriétaire, sauf accord contraire dans une grille de vétusté intégrée au bail. Une peinture simplement vieillie après 7 ans d’occupation n’est pas une dégradation imputable au locataire.

L’état des lieux d’entrée est incomplet : que faire ?

Si l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas une dégradation, le locataire ne peut pas en être tenu responsable. C’est pour ça qu’un état des lieux d’entrée précis protège autant le propriétaire que le locataire. En cas de désaccord, consignez vos réserves par courrier recommandé dans les 10 jours suivant la remise des clés.

Peut-on retenir pour des travaux de peinture ?

Oui, si les murs sont dégradés de façon anormale (traces grasses importantes, trous nombreux, graffitis). Non, si c’est simplement de la vétusté due à une occupation longue. Une grille de vétusté permet de calculer objectivement la quote-part à la charge du locataire.